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平凉中心城区棚户区改造实施意见(试行)
发表日期:2014年3月22日     浏览 621249 人次

 

根据《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》(国发〔201325号)、《甘肃省人民政府关于加快棚户区改造的实施意见》(甘政发〔201395号)的相关规定,结合平凉中心城区棚户区改造工作实际,提出本实施意见。

一、指导思想以邓小平理论、三个代表重要思想、科学发展观为指导,以党的十八大和十八届三中全会精神为统领,以改善群众住房条件为出发点和落脚点,把棚户区改造与保障性住房建设、基础设施建设、社区公共服务设施配套相结合,坚持市区联动,集中攻坚,全力推进以人为核心的新型城镇化建设。

二、基本原则

(一)科学规划,分步实施。

(二)政府主导,市场运作。

(三)因地制宜,注重实效。

(四)完善配套,同步建设。

三、改造范围和工作目标

(一)棚户区界定

棚户区是指城市规划区范围内集中连片、简易结构房屋较多、建筑密度较大、基础设施简陋、房屋建成年限较长、使用功能不全、安全隐患突出及环境卫生脏乱差的居住区域,包括城市棚户区、旧住宅区和城中村。

(二)改造范围

纳入《平凉市棚户区改造规划(2014-2017年)》范围的城市棚户区、旧住宅区和城中村改造区域。

(三)工作目标

坚持整体规划、分片区、按年度实施的原则,稳步推进中心城区棚户区改造。从2014年开始,完成规划确定的中心城区棚户区改造任务,积极稳妥做好各项工作,逐步消除各类城市棚户区、旧住宅区和城中村。

四、改造程序

 

五、房屋征收与补偿安置

纳入棚户区改造范围内的房屋按照“先补偿、后搬迁”原则进行依法征收。

(一)房屋面积和性质的认定

城镇居民房屋补偿面积,以《房屋所有权证》或合法修建手续为准认定。农村居民房屋以宅基地面积确定房屋补偿面积的办法,认定合法宅基地上房屋补偿建筑面积上限,超出部分按超面积自建房认定,原则上“一户一宅”。

(二)房屋价值的确定

城镇居民房屋补偿价值,按照建设部《国有土地上房屋征收与补偿评估办法》相关规定进行评估确定。农村居民房屋补偿价值,按照《平凉市人民政府批转市住房和城乡建设局关于平凉城区土地征用及房屋征收附属设施补偿评估指导标准的通知》(平政发〔201218号)相关标准进行评估确定。

(三)房屋征收补偿

房屋征收补偿面积以认定的补偿建筑面积为准。城镇居民房屋补偿分为货币补偿和产权调换两种方式,选择货币补偿的,依据房屋评估价进行补偿;选择产权调换的,按砖混(框架)11、砖木10.95、砖土木10.9的比例进行调换。农村居民房屋按照评估价进行一次性货币补偿,超面积自建房屋一律不予补偿,给予补助。被征收人按征收公告确定的签约期限签订补偿安置协议并交房的,给予一定奖励。违法建筑一律不予补偿。

(四)安置办法

城镇居民安置分货币补偿安置和产权调换安置两种方式,被征收人可以自愿选择。选择货币补偿的,在领取补偿款后自行安置;选择产权调换的,可以选择就近回迁安置或异地安置。农村居民安置分货币安置和实物安置两种方式。由被征收人领取补偿款后自行安置或按建设成本价购买村民安置楼进行安置。

(五)依法执行

被征收人在征收公告确定的签约期限内未签定补偿安置协议的,由房屋征收部门报请征收主体,依照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告;被征收人在法定期限内对补偿决定既不申请行政复议,又不提起行政诉讼,并在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由征收主体依法申请人民法院强制执行。签订征收补偿安置协议后,一方当事人不履行协议约定义务的,另一方当事人可以按照民事诉讼程序向人民法院依法提起诉讼。

具体征收补偿安置与补助办法详见《平凉中心城区棚户区改造房屋征收补偿安置暂行办法》和《平凉中心城区棚户区改造房屋征收补助暂行办法》。

六、土地一级开发整理企业准入

土地一级开发整理工作可以由政府直接实施,也可由企业或投融资机构出资整理。

七、建设管理

棚户区改造项目用地纳入土地供应计划优先安排,符合条件的公共租赁房项目以及配套建设的公共设施、公益事业用地通过划拨方式供应,并简化行政审批流程,提高审批效率。工程建设必须严格履行法定建设程序和技术标准规范,并严格按照国、省有关规范标准和质量要求建设,依据《甘肃省建设工程质量监督管理规定》进行项目管理,确保工程质量。棚户区改造项目建设,由竞得土地使用权的企业直接组织建设,也可采取BT模式(代建交付)建设。

八、扶持政策

 

九、组织机构及职责

为了保证平凉中心城区棚户区改造工程快速、有序、依法推进,成立平凉中心城区棚户区改造工作领导小组(简称“领导小组”),在市委、市政府的领导下,负责平凉中心城区棚户区改造工作的政策制定、组织协调、督查调度及研究解决棚户区改造过程中的重大、突出问题。组长、副组长由市区相关领导担任,成员由市区相关职能部门、单位主要负责人组成。组建平凉中心城区棚户区改造管理中心(简称“棚改中心”),隶属于领导小组,具体负责中心城区棚户区改造项目的组织实施工作。设主任和副主任,工作人员从市区相关部门、单位抽调。棚改中心为棚户区改造工作常设机构,独立办公,抽调工作人员脱离原单位工作。棚改中心下设“一办三组”,组成人员及主要职责如下:

(一)综合办公室

(二)规划编制组

(三)征收安置组

(四)司法保障组

十、保障措施

(一)加强舆论引导。要充分利用广播电视、报纸、网络等新闻媒体,广泛宣传平凉中心城区棚户区改造的重大意义,引导社会舆论,不断提高广大群众的参与意识。要加强信息公开,主动发布和准确解读政策措施,及时反映工作进展情况,为推动棚户区改造工作营造良好的氛围。

(二)创新工作机制。要建立市区联动的组织领导机构,形成统一规划、统一组织、统一征收、统一建设、统一安置的工作运行机制,加大行政推动力度。要建立市区两级部门包干攻坚责任制,实行县级领导包片、职能部门包户,责任明确,任务到人。要创新投融资机制,积极引导社会资金参与棚户区改造,保障资金投入。要建立群众参与的工作机制,充分尊重群众意愿,积极引导居民群众参与并支持棚户区改造。

(三)强化协作配合。市区相关职能部门要按照各自职责分工,树立大局意识、责任意识,加强协作,密切配合,切实做到规划到位、资金到位、供地到位、政策到位、监管到位、补偿安置到位,保证各项政策措施落到实处。要实行“直通车”审批服务,简化办事程序,缩短审批时限,加快推进中心城区棚户区改造步伐。

(四)严格督查考核。将棚户区改造作为重大民生工程,纳入政府目标管理责任考核。棚改中心要根据目标管理要求,加强工作指导和调度管理,及时协调解决改造工作中存在的困难和问题,确保按时间节点和质量要求完成目标任务。要建立严格的奖罚激励机制,对在棚户区改造工作中成绩突出的单位和个人,予以表彰奖励;对在规定时限内未完成工作任务的,进行通报批评、问责追究。

各县可参照执行或根据本地实际制定具体的实施意见。

 

附件:1.平凉中心城区棚户区改造房屋征收补偿安置暂行办法

2.平凉中心城区棚户区改造房屋征收补助暂行办法

3.平凉中心城区棚户区改造土地一级开发整理企业准入暂行规定

 

附件1

平凉中心城区棚户区改造房屋征收补偿安置暂行办法

为了确保平凉中心城区棚户区改造房屋征收与补偿工作顺利推进,保障被征收房屋所有权人的合法权益,依照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、建设部《国有土地上房屋征收评估办法》、《甘肃省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干规定》和《平凉市人民政府批转市住房和城乡建设局关于平凉城区土地征用及房屋征收附属设施补偿评估指导标准的通知》(平政发〔201218号)等相关规定,制定本办法。

一、房屋面积和性质的认定

(一)城镇居民房屋面积和性质的认定

1.被征收房屋面积和性质以《房屋所有权证》为依据,其建筑面积、性质和用途以《房屋所有权证》为准认定。

2.《房屋所有权证》以外增加面积的部分,凡能够提供《规划建设工程许可证》或规划部门批准修建手续、放线记录的,按批准的面积认定。

3.其他房屋一律按违法建筑认定。

(二)农村居民房屋面积和性质的认定

1.依据《甘肃省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》中农村居民住宅用地标准,依法核定《集体土地使用证》(宅基地合法审批手续)中载明的宅基地面积。原则上“一户一宅”。

2.依照《城市居住区规划设计规范》GB50180-932002年版)和《甘肃省城镇规划管理技术规程》(试行)DB62/T25-3048-2010中关于低层住宅建筑密度和容积率控制指标,认定农民合法宅基地上房屋补偿建筑面积上限。计算公式:认定补偿建筑面积上限=宅基地合法面积×1.1

3.以农村居民宅基地合法面积分5档认定被征收房屋补偿建筑面积的上限。超出部分按超面积自建房认定。

序号宅基地载证面积(㎡)认定补偿建筑

面积上限(㎡)备注1670.17321330.214632000.322042670.429353300.5363330平方米以上的合法宅基地,按照本表计算公式认定补偿建筑面积上限。

4.宅基地面积在200平方米以下的,可以适当提高容积率进行房屋补偿建筑面积认定。

5.2013年崆峒区个人建房调查摸底建档结束后,私自修建的房屋,一律按违法建筑认定。

6.在《集体土地使用证》范围以外土地上(包括承包地、自留地、承租地等)修建的房屋,根据相关法规,一律按违法建筑认定。

二、房屋价值的确定

(一)城镇居民房屋补偿价值,按照建设部《国有土地上房屋征收评估办法》相关规定,以认定的补偿建筑面积进行评估确定。

(二)农村居民房屋补偿价值,按照《平凉市人民政府批转市住房和城乡建设局关于平凉城区土地征用及房屋征收附属设施补偿评估指导标准的通知》(平政发〔201218号)相关标准,以认定的补偿建筑面积进行评估确定。

三、房屋征收补偿办法

纳入棚户区改造范围内的房屋按照“先补偿、后搬迁”的原则进行依法征收。房屋征收补偿以认定的补偿建筑面积为准进行补偿。违法建筑一律不予补偿。

(一)城镇居民房屋征收补偿

1.货币补偿:以认定的补偿建筑面积,按照评估价进行补偿。

2.产权调换:以认定的补偿建筑面积,按照砖混(框架)11、砖木10.95、砖土木10.9的比例进行产权调换。

(二)农村居民房屋征收补偿以认定的补偿建筑面积,按照评估价进行一次性货币补偿。超面积自建房屋一律不予补偿,给予补助。

(三)其他性质房屋补偿

1.直管公房:采取产权调换方式,修建公租房进行安置,每户建筑面积不小于50平方米,交区房产局统一管理。公房院内违规插建的房屋不予补偿。

2.单位产权房屋:

1)行政事业单位产权房屋一律不予补偿。

2)企业产权房屋:国有企业和国有控股企业产权房屋按照国有资产处置有关程序和办法进行补偿;私营企业产权房屋按照被征收房屋载证面积,以评估价给予一次性货币补偿。

3)租住单位产权房屋的住户,由原产权单位自行安置。

3.村集体所有房屋:以《集体土地使用证》载明的面积,按照平政发〔201218号文件相关标准评估后给予补偿。

4.所有权人不明确的房屋:由房屋征收部门报请征收主体,按照征收补偿安置方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告,经证据保全后进行依法拆除。

(四)附属设施补偿、临时安置费和搬家补助费

按照平政发〔201218号文件相关标准执行。

四、奖励办法

被征收人按征收公告确定的签约期限签订补偿安置协议并交房的,给予以下奖励:

(一)签约奖:被征收人在征收公告发布之日起30日内签订补偿安置协议的,每户奖励20000元;超过30日但仍在签约期限内签订补偿安置协议的,每户奖励10000元。

(二)交房奖:被征收人按补偿安置协议约定的搬迁期限交房的,每户奖励10000元。

(三)面积奖:被征收人在征收公告发布之日起30日内签订补偿安置协议并交房的,按认定的补偿建筑面积,每平方米奖励200元;超过30日但仍在签约期限内签订补偿安置协议并交房的,每平方米奖励100元。

(四)片区奖:将棚户区改造片区按现状道路、街巷等划分成若干个小区,每个小区所有住户按签约期限签订补偿安置协议并交房的,每户奖励10000元。整个片区所有住户按签约期限签订补偿安置协议并交房的,每户再奖励10000元。

以上奖励可以累计计算。被征收人在征收公告确定的签约期限内未签订补偿安置协议的,一律不予奖励。公产、单位产权以及村集体所有房屋不享受以上奖励政策。

五、安置办法

(一)城镇居民安置被征收人可以选择货币补偿安置,也可以选择产权调换安置,由被征收人自愿选择。

1.货币补偿安置:被征收人领取补偿款后自行安置。

2.产权调换安置:选择就近回迁安置的,以认定的补偿建筑面积按砖混(框架)11、砖木10.95、砖土木10.9的比例进行产权调换安置;选择异地安置的,以认定的补偿建筑面积在就近回迁安置产权调换比例的基础上给予优惠,被征收人自行选择由征收人提供的安置房源。

(二)农村居民安置

1.货币安置:被征收人领取补偿款后自行安置。

2.实物安置:被征收人可以按建设成本价购买村民安置楼进行安置。在保持政策延续性的情况下,综合考虑物价上涨指数,安置楼建设成本单价与农民房屋补偿单价基本持平。由相关乡(镇)、村、社制定各片区具体安置方案,在棚户区改造片区进行公示,经公示无异议后交棚改中心审核,由棚改中心统一进行安置。

(三)被征收人按签订房屋征收补偿安置协议的先后顺序选择安置房。

(四)被征收人符合城镇低收入家庭住房保障条件的,按照相关规定优先安置。

六、安置房差价结算办法

(一)被征收人选择的安置房建筑面积小于被征收房屋认定的补偿建筑面积,差额部分按被征收房屋评估价进行货币结算。

(二)被征收人选择的安置房面积大于被征收房屋认定的补偿建筑面积,按以下标准补交差价:在10平方米以内的,按每平方米1000元补交差价;1020平方米,按该片区安置房成本价补交差价;20平方米以上的,按该片区安置房评估价补交差价。

(三)临时安置费、搬家补助费、附属设施补偿及奖励费可以抵顶安置房差价。

七、安置房建设管理

(一)建设方式:

1.回迁安置楼:由依法竞得棚户区改造项目土地使用权的房地产开发企业按照规划,在棚户区改造片区中统一建设。

2.村民安置楼:将城市规划区范围内已批复的村民安置楼纳入棚户区改造项目安置房源。已开工建设的,由建设单位按照全产权房屋相关条件,补交土地出让金,依法理顺土地关系,由竞得棚户区改造项目土地使用权的房地产开发企业按成本价回购,用于村民安置;尚未开工建设的,由开发企业通过竞标取得土地使用权并交纳土地出让金,建设安置楼,用于村民安置。建设的安置楼户型、套数、面积必须满足改造片区安置需要。

(二)户型要求:棚户区改造安置住房建设原则上以中小户型为主,保障性住房建设要严格按照国、省相关规定执行。

(三)建设时序:在建设时序上,必须先建安置用房和保障性住房,后建商品房。安置用房和保障性住房必须在棚户区改造片区完成土地使用权出让之日起两年内建成并交付使用,逾期未建成的,临时安置费由开发企业承担。

(四)质量要求:棚户区改造工程严格按照国、省有关规范标准和质量要求建设,依据《甘肃省建设工程质量监督管理规定》进行项目管理,确保工程质量。

(五)竣工验收:棚户区改造项目建成通过技术验收后,项目实施单位向棚改中心提出竣工验收申请,由棚改中心组织相关部门进行验收。

(六)物业管理:棚户区改造项目建成后,由开发企业负责,按照国务院《物业管理条例》相关规定,统一进行物业管理。

八、依法执行

被征收人在征收公告确定的签约期限内未签定补偿安置协议的,由房屋征收部门报请征收主体,依照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告;被征收人在法定期限内对补偿决定既不申请行政复议,也不提起行政诉讼,并在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由征收主体依法申请人民法院强制执行。签订征收补偿安置协议后,一方当事人不履行协议约定义务的,另一方当事人可以按照民事诉讼程序向人民法院依法提起诉讼。

九、附则

(一)本办法出台前已启动实施项目的房屋征收补偿,按原规定执行。

(二)中心城区其他项目涉及的房屋征收补偿参照本办法执行。

 

附件2

平凉中心城区棚户区改造房屋征收补助暂行办法

一、农村居民房屋补助

(一)补助政策:农村居民房屋超面积自建部分,被征收人在征收公告确定的签约期限内签订补偿安置协议并交房的,给予以下工料补助:砖混结构600/平方米,砖木结构500/平方米,砖土木结构400/平方米,其它结构房屋200/平方米。

(二)优惠政策:农村居民房屋超面积自建部分,被征收人在征收公告发布之日起30日内签订补偿安置协议并交房的,再给予以下优惠:砖混结构500/平方米,砖木结构400/平方米,砖土木结构300/平方米,其它结构房屋200/平方米。

(三)被征收人在征收公告确定的签约期限内未签订补偿安置协议的,一律不予补助和优惠。

二、城镇居民房屋补助城镇居民房屋征收,被征收人选择产权调换的,以被征收房屋载证面积为准,补助其安置房产权办理相关费用,具体办法和标准由棚改中心另行制定。

 

附件3:平凉中心城区棚户区改造土地一级开发整理企业准入暂行规定 

中共平凉市委办公室2014120印发